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北京大学光华管理学院朱国钟 做了一项研究，他们通过计算机模拟开发商与消费者动态行为，分析了住宅用地70年使用权对房价、供给、房龄以及城市扩张的影响。朱国钟在接受记者采访时称，“ 我个人推测，以后中国也会出现大面积的贫民区，聚集在现在的高层建筑区里面。”

高层住宅面临三大无法解决的隐患。

第一，高层建筑最大的安全隐患就是火灾。火宅对于高层建筑和居住其中的人来说，简直就是致命噩梦。

由于高层建筑本身的建筑特点和室内装修材料以及外墙保温层的易燃性，一旦低楼层失火，在风的助推下，由下而上，极易形成立体式的火灾。

同时，对应目前的消防技术而言，面对十五楼以上的大火，几乎没有扑灭的可能，只能等待大火将可燃物烧完之后自己熄灭。

2008年至今的十年内，全国共发生高层建筑火宅超过三万起，死亡474人，直接经济损失15.6亿，间接损失更是无法估量。

和火灾对应的是水患，只是水患相对于火灾而言对居住其中的人没有生命危害。对于北方地区，地暖也是一个非常大的潜在隐患，因为目前北方地暖大多都是浇筑在楼板里面的，一旦出现问题根本没法维修，因为可能你连哪里坏了都找不到。

而源于自来水忘记关或者水管、暖气管爆裂导致的漏水更是多到无法统计，每年造成的损失预计也在百亿以上。

第二个隐患就是人祸。和多层住宅相比，一栋高层住宅的住户数可能是多层住宅的几倍甚至几十倍，以一栋28层高，每层8户的高层建筑为例，一栋楼大约可以住1000人，而这一千人的素质肯定是参差不齐的。

你自己可能安全意识极强，但你的邻居却可能是个安全文盲。一旦他引发火灾，他能轻易跑掉，而你可能跑不掉。

10楼住户家里起火，结果10楼住户自己跑出来了，最后14楼以上的住户被烧死无数。

典型的楼下的错误，楼上买单。

因此，对高层住户而言，要想住得好，住的舒适，住的没有生命危险，仅仅管好自己家里的一亩三分地是远远不够的。

因为你永远不知道你楼下的邻居到底会用微波炉烤什么稀奇古怪的东西，你也不能破门而入跑到楼下七十几岁的健忘邻居家中，帮他把忘记关掉、已经燃烧了十几个小时的燃气灶关掉。

你唯一能做的，就是希望楼下平平安安。除了祈祷，还能做什呢？

高层的第三个隐患就是公共设施的快速老化。和多层住宅相比，高层建筑涉及到大量的公用部位和公共设施，比如电梯、楼道、外墙，供水、供电、供气。

这些公共设施的日常管理维护耗时费力，加上人员构成复杂，公共设施的破坏在很多小区非常普遍。

同时，由于目前很多开发商在建设房子的过程中偷工减料，房屋本身质量堪忧，一栋新交付的楼房，可能三五年之后，外墙就已经斑驳脱落，内部设施各种问题也层数不穷，电梯惊魂经常上演。

如果再碰上一个不合格的物业公司，很快小区就会变得脏乱差、破败不堪。有条件的纷纷搬离出去，然后将房子转手卖掉或者低价出租，没条件搬离的，对小区极度失望甚至破罐子破摔，形成恶性循环。

而更致命的是，高层住宅即使再破烂，它也无法寄希望于像多层房屋或者市区老平房那样通过拆迁加以解决。

因为高层住宅本身容积率已经相当高，拆迁重建无利可图，所以无论是政府还是开发商，基本都选择放弃它们，哪怕是到更远的郊区去，也不会选择拆迁市区内老高层住宅。

所以，如果你有心的话可以发现，即使繁华如北京上海，在其市中心里面，依然有无数破败不堪的，建于上世界八九十年代的高层老房子。这些地方逐渐就沦为城市“土著”低收入家庭和外来务工人员聚集的地方。

这种现象，在欧美国家也一样。高层，尤其是建筑年代久远又失修的高层，基本都是社会底层人群聚集的地方。贩毒、**、犯罪的高发地。

而有钱人要么住市区统一管理的公寓（这里的公寓和国内的不是一个性质），要么住在郊区的别墅大房子。

电梯运行3到5年就要对主要设备大修，十五年以上就需更换。但不少物业对电梯的维护是「不坏不修，不坏不保」，且热衷于聘请那些技术低、责任心差的低价维保队伍，加剧了电梯维护、保养的不堪。

住高层住宅楼必须依靠电梯上下楼。 如果电梯老化故障成为一种常态，三天两头地停，每天十次八次地停，电梯还能坐吗？你还敢坐吗？那时如果住20楼以上的住户人家，每天靠爬楼梯出门回家，想想是什么感觉？

不要指望维修基金，连物业费都很难收齐。

最后就是稍微有点钱的都会另外买房搬走，剩下的住户基本上都是贫困户。

其实多层住宅的小区也会有这种老化现象，比如很多上世纪90年代那时候老小区，当年是很多企事业单位人集中居住的，开始都很好，渐渐人就杂了，不再是本单位的，再往后就成了出租物业和杂七杂八的住户，路也破了，房子也旧了，卫生也差了，但是这些多层住宅还好一些，往往地段不错，拆迁还是拆的动的，高层不大会拆迁，拆迁划不来。

当然肯定有部分高层是高档住宅的，物业又好，管理也好，不过关键是住户要有钱，还愿意不搬家，把钱花在楼上，而且不是一个人的事情，是整个楼的住户都齐心。

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-------------另外一个2014年的论文也谈到高层贫民窟的可能性：

首先，从目前中国大多数小区的客观条件上来分析，居住人口过密是难以避免的一个问题。中国很多小区的容积率是世界范围都罕见的，小区里除了楼还是楼，一户里居住个五六口人是常有的事。当居住人口远远超过其承载量时，会加速其衰旧的过程。有些位于城区内交通连接点上的新小区，群租合租盛行，其现在的环境状况就已经达到了很糟糕的水平。更别提中国大多数老小区几乎是没有物业，或者物业的存在感很低，只能提供最基础的服务。这两者导致的必然结果就是小区环境状况和服务水平都不可避免地恶化，使得小区破败成为贫民窟。

　　其次是居住人群的贫民化和老年化。如果一个小区里面居住的大多是富人或年轻人，那么由于富人和年轻人群体对居住条件有较高的要求，也有很强的自我维护能力，这一小区是不会太快走向破败的。但是对于贫民和老年人来说则不然，贫民窟之所以被称之为贫民窟正是因为其居住者的主要成分为贫民。

　　关于居住者，中国现在有两个现象：一是轰轰烈烈的城市化运动和棚户区改造工程，让农民和城市低收入群体都住进了楼房;二是年轻人离家运动，大多数年轻人都选择离开父母居住，小区主要居住者年龄几乎都是建筑年龄+30岁。虽然现在看来，很多小区光鲜亮丽，但是居住者的贫民化没有改变，老年化趋势不可避免，这两者都是小区环境质量维护能力最差的群体。他们或没有能力，或没有很强的愿望去改善自己的生活环境，那么这一小区几乎必然会走向贫民窟道路。

　　再次是中国小区的建筑模式问题。从国外一些国家的情况来看，高层住宅小区如果不能配备高端物业，那么其环境质量一旦变差将会是无法逆转的。因为不同于独栋住宅，高层住宅小区很难翻新。由于存在共同利益，推倒重建和翻新的成本谁来承担，这些人如何安置都是麻烦。奉化塌楼事件就暴露出了这一点，居住者是掏不起这个费用的，建设者早已没了踪影，政府预算又没有这块资金，质量问题住宅大量出现财政也负担不起。有经济能力者的首选则是逃离质量问题小区，剩下的只会是破烂建筑。

　　最后，中国目前小区大多集中在城区内，这种位置布局在经济发展到一定水平后，也很容易导致贫民窟化，容易出现所谓的“炸面圈效应”。美国城市从20世纪60年代开始就出现了这一情况，城市中心出现了空洞化，那里的中产阶级都离开了城市、搬到周围的小镇和郊区去住。结果，城市得不到他们的税收，留在城里的是那些贫穷和没有工作的人。因为连工作机会也都转移到郊区去了，城市和郊区出现巨大差距，最终城市中当初为中产阶层建设的高层公寓都变成了贫民窟。

　　笔者认为，目前不论是政府还是社会舆论，还将对贫民窟的意识停留在印度式棚户区的层面上。没有认识到建筑的形式与贫民窟并无太大关联，如今伦敦的贫民窟几乎都是与我们现在城市小区一样的楼房。而这一变化过程并不困难，联合国2013年关于贫民窟的报告就曾指出，欧洲、北美和澳大利亚的贫民窟的历史证明，那些新建住宅为主的“希望的贫民窟”会轻易地堕落成“绝望的贫民窟”，这种不断自我强化的堕落过程可以持续很长时间。