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最近几年，杭州很多板块迎来了“起飞”，钱江世纪城、未来科技城红盘迭出，创世纪万人摇、未来科技城三兄弟站上55000元/㎡，一个个之前的小弟兄已经远远把这个老大哥甩在了后面。

“价格高地，价值洼地”，很长时间内，这是城东新城留给杭州楼市的板块印象。大供应、高库存、老产品、复杂的交通结构，普通的教育环境大大影响了这几年城东新城的发展。现在，城东新城标杆挂牌单价65000-78000元/㎡，城东新城正在崛起。

本文重点：

1.城东新城概况

2.天城单元概况

3.彭埠单元概况

4.城东新城攻略（附：城东新城楼盘信息一览表）

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城东新城概况

2006年，1500亿“决战东部”战略的提出让杭州开始熟知城东新城这个板块，也拉开了杭州铁路及东站枢纽建设的序幕。

当时的杭州东站枢纽建设，被定位为长三角重要的现代化综合交通枢纽中心，杭州市规模最大的现代化综合交通枢纽中心。在城市规划进行了首次尝试，将高铁东站建设在城市的市中心地段，单从资源与区块的角度来说，其实还要高于上海虹桥，城东新城拥有高铁、地铁、快速公交等一系列立体交通体系，在定位上城东新城以华东地区第二大交通枢纽的角色，肩负起杭州接轨大上海、融入长三角的重任。

作为杭州城市东部门户，城东新城与钱江新城CBD、钱江新城二期相连，仅仅规划中的商业综合体就高达八座，240万方商业体量，从城东新城出发，15分钟可达西湖文化广场，30分钟可达萧山机场，展示着这个新生板块的能量与光辉。

城东新城西起秋涛路(石桥路)，东至沪杭高速公路，南起艮山西路，北至德胜快速路，位于杭州核心区东部，是整个城东的门户。以火车东站为中心，东站以东为彭埠单元，东站以西为天城单元。

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天城单元概况

天城单元东至现状既有铁路东侧，西至石桥路(秋涛路)、南至艮山西路、北至德胜路，总用地面积416.89公顷。

因更靠近市区开发较早，布局较为散乱，大量市场与老旧房屋混杂。优质地块被早早占据，很多楼盘已经有了年代感，因农药厂而大名鼎鼎的新风板块也在该单元内，龟速治理进度拖累了整体的发展，也对于购买人群的心理造成很大压力，从而这一整片单元价格一直无法发挥地理优势。

2004年，天运花园的开盘正式拉开了城东新城商品房化的序幕，利用运河水岸的自然景观作为优美的景观带，高层建筑理念，是杭州整个城东地区当时最现代化、最具人文景观特色的楼盘。

2008年，绿城玉兰公寓，是绿城集团挺进城东的经典之作，2009年旁边的东方丽都花苑首开，这两个楼盘的外立面和设计非常相似，现在看起来依旧没这么老旧，也是天城单元老产品中的一大亮点。

2010年，正值杭州楼市最巅峰时期，在均价上已经能与北京、上海并列，远超深圳，火车东站旁的中凯红街广场的开售，将整个城东新城的价格推向了高潮，总建筑面积340000，总占地面积92046，由住宅与酒店式构成，毗邻东站西广场集商务、餐饮、娱乐、休闲为一体，是当时最火热的项目之一。可惜只有住过才知道，距离火车站太近其实一点都不好，只能说想象总是美好的，在那个火热的年代，在那个TOD模式还未成为主流的年代，这类伪TOD也是一种尝试。

从2011年恒祺克拉公馆开售，到2015年天阳尚城国际二期开盘期间，杭州经历了楼市的超级大震荡，信宇锦润公寓、天阳尚城国际一期、紫玉福邸全部夭折，尾盘一直卖到2015年才基本售销。

天阳文晖、天城府、新天地金色时光这一系列的推盘正式将因为农药厂出门新风板块的画上了句号。

天城路板块位置极佳，配套与学区总体来说也不错，拥有江干最实在、最有性价比的学校濮家小学。为何会让它这么没存在感呢？

只能说是推盘、推地的节奏出现了问题，农药地块早早整治早早上市先进行新风板块的开发与建设，西广场附近地块与新风开发的节奏对调就会有很大不同了，近几年万家新村拆迁平整土地，配合西广场一水的2010后商品房产品那么格局就完全不一样了。可惜，可惜。

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彭埠单元概况

彭埠单元东至沪杭甬高速公路及白石港、西至现有铁路东侧、南至艮山西路(艮山东路)、北至德胜路，总用地面积606.72公顷。

彭埠单元则是整个城东新城最精华、商业综合体、写字楼、商品住宅最集中的单元。

作为钱江新城的自然延伸，华润东站万象汇、港龙城、三花国际、西子国际、杭州之翼、中豪五星国际、十字天幕街区、一街一中心，一个个光辉夺目的商业规划都布局在此。

但东站万象汇3.6万方、三花国际2.7万方、西子国际8万方、杭州之翼6万方，最大的25万方商业体港龙城处于烂尾中，期盼中的十字天幕街由于消防等原因，“天幕”大概率无法落地，一街一中心成为了最后的期待，在这块黄金地块上商业体的操盘真的是令人失望，为了利益最大化，城东新城没有对地块进行整体的规划打包，没有引入标志性的商业综合体与教育资源配套，大量的中小综合体、酒店式公寓严重拉低了形象。

其实大型综合体所引入的品牌与人流是板块能级的最好体现，是板块发展重要的支撑，没有大型综合体的加持，没有大型品牌的加持，没有教育资源的加持，大大拖累了城东新城。

2012年滨江曙光之城，分为毛胚与精装修两种模式，在当时那个年代精装修交付并不常见，只有豪宅才有的待遇在城东新城上演，尤其是奢华精装体系，在现代杭州楼市中外立面、公区都属于经典之作，可惜城东辜负了你。

至于很多人喜欢把金色黎明也一起说进去，其实是错误的叫法，金色黎明属于笕桥板块了它的价格确实会比城东新城低一点，城东新城的北面边界没有在德胜快速路。

同年位于城东新城最核心地块新中宇维萨开盘，采用高端楼盘才配备的玻璃幕布外墙外立面，周边地铁、综合体环绕，25万方港龙城城东最大综合体就在它的对面，按理来说应该成为绝对的标杆之一，但随着包阳台打破整体外立面的整洁，港龙城烂尾，自身户型与公区又差强人意，在城东新城的市场上属于拖后的一员。

2013年德信系正式进入城东新城，由德信东望开始到德信浙旅东宸，还有看着不这么滨江的滨江德信东方星城，德信全面在这扎根发展，直至总部迁于城东新城。

滨江德信东方星城虽然看着并不那么滨江但其实还是属于滨江产品，外立面有点德信的味道，公区和物业方便都不错，价格位上不去最主要还是距离地铁较远，北端的开发速度较慢，世茂天誉标杆的树立会带动星城的发展。

2105年，首开的淮矿东元府，真的不太想提。它是整个城东新城商品房里最不像商品房的，开发商专业度真的为零，奇葩的户型、丑陋的外立面让人都不敢相信这是近几年的产品，比安置房还像安置房。

2016年，万科中央公园亮相，在那个不太难买房的时代，精装修装标不是拉价格的工具，在那个精装修还不盛行的年代，万科中央公园确实比较不错的产品，可能它自己都不知道自己之后的担子居然这么重，从2018年9月杭州行情冰封开始一直到以世茂天誉为首的新产品交付，维持两年的代表楼盘，城东新城门面就落在了它的身上，它也是在那时段唯一让城东新城价格还能维持在50000元/㎡左右水平的。

2018年，下旬之后杭州整体行情反转下行之际，城东新城大混战同期展开，都会风华、世茂天誉、三湘印象、城东金茂府同台竞技，就此开启了城东新城最憋屈的时刻，截至目前都有部分楼盘价格一直没有恢复到18年的峰值水平，看着其他板块噌噌噌的上涨，自家的板块一直不动，这个心情其实是非常复杂的。现在就看它们的展现自己魅力的时刻了，依托杭州楼市上涨行情，依托江河汇有序开发建设，依托钱江新城二期概念布局，新产品是时候发力了。

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城东新城攻略

板块星级：★★★★

本来按照规划、定位、区块位置来说应该打四点五星的。但前期供应量过于集中、产品相对老化、商业体处于建设期确实大大影响了它的发挥，用一堆2015年产品，来对标其他新产品确实是比较累，万科中央公馆就作为标杆产品也确实不够格。不过，随着新产品交付，界面逐步改善，期待2021年城东新城的补涨。

区域位置：

城东新城西起秋涛路(石桥路)，东至沪杭高速公路，南起艮山西路，北至德胜快速路，位于杭州核心区东部，是整个城东的门户。

学校配套：

采荷三小，夏衍幼儿园，夏衍中学，夏衍小学(浙江省示范小学)。

交通配套：

地块可共享城东新城TOD交通网络体系，地块东面紧邻火车东站，与四条轨道交通（1号线、4号线、6号线、机场快线）站点直线距离均在500米范围内，并可通过地下空间互相连通。

生活配套：

商业：杭州港龙城(总建面25万平)，东站西子国际(总建面13万平)、三花国际大厦、华润中央车站广场等环绕；杭州之翼、东亚新干线、克拉公馆等商办鳞次栉比，商业商务氛围浓厚。

医院：浙大二院江干院区。

购房指南：

①板块新盘

板块内新盘供应已经和之前大大不同了，核心区块就剩德信中心项目，其他主要集中在明石区块，相较于城东新城原有安置房、酒店式、商品房混杂布局不同，明石区块更加纯粹，界面更加清晰，可惜距离商业配套项目较远，学区值得期待。

②板块二手房

板块内二手房终于有了新产品的出现，伴随着伴随着三湘印象、都会风华的交付，终于补齐了2018年再无新产品的尴尬局面，万科也终于卸下了扛起城东新城的重担，世茂天誉的交付确立了城东新城标杆的地位，以后城东新城的上限基本是德信中心、城东金茂府 与世茂天誉确立的。

暂时板块内二手房大多数还集中在50000元/㎡区间，网络低挂的多数集中在低楼层和沿高架区域，按杭州的走势来看，补涨的可能性非常大，值得介入。

③板块投资建议及未来的两年价格预测

正如上述分析的城东新城在杭州一直不温不火，这几大因素正在逐步补齐，过去的一年，随着浙大二院江干院区正式启用、王府井进驻接手港龙城、华润万象汇开业、白石会展中心开工建设，城东新城价值是正在逐步显现的。

2021年的城东新城将是重新焕发光辉的一年，预计普遍商品房房价将站上55000-58000元/㎡，顶部次新盘将站稳65000-68000元/㎡。

我们整理了板块应该重点关注的楼盘信息，供参考。