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很多人会问，珠海几百个楼盘，分布的也很散！外地的朋友买房应该怎么选择？？今天你看完这篇8000字长文，相信能让你在这个五一假期，看到你钟意的区域跟房子！

由于最近各种各样的新闻报道、抖音短视频曝光以及事实案例报导！我们往往在买房的时候，注重学位、注重配套，当然我们会更在意房屋价格，但是我们往往忽略最重要的一点，圈层！！

接下来我说的东西会比较实在而且也很现实，估计会得罪非常非常多人！文章也比较长，涉及珠海买房顺序，为什么要按这个顺序走？以及我认对于买房圈层的个人看法，全文共8000字长文，保证你看完不管你是自住也好，还是投资也罢！一定会有自己的一个新想法！！

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俗话说，百万置业，千万买邻。我们不难发现，圈层生活在当今时代已经成为一种趋势，越来越多的人开始意识到“圈层”的重要性。你的邻居是什么样，也同样决定了你入住以后会不会碰到乱丢垃圾，你晾干的衣服会不会瞬间被淋湿，有没有高空坠物，公共设施会不会经常损毁等等这样的情况。这大概就是“圈层”的意义所在。

自我们出生起，我们的生活圈层基本上已经形成，若出生无法改变，自己能作主的便是通过后天努力来改变。

从“物以类聚，人以群分”的角度来说，圈层就是某一类具有相似的经济条件、生活形态、艺术品位的人，在互相联系中形成一个圈子。我们对生活的追求越来越高，而“圈层”是彰显品质生活的一种表达。

斯坦福研究中心调查报告指出，一个人赚的钱，12.5%来自知识，87.5%来自关系。

当一个城市的房价涨到一定阶段，才会吸到全国甚至全世界最有钱的人，这时候住在富人区的才是真正的富人，这时候才有富人区文化。

首先有圈层，然后才有富人区。珠海虽然跟深圳同为经济特区，但是还是非常落后于深圳的，所以珠海现在还处在最最发展的阶段。那么我们在珠海买房，我觉得在能力范围内的前提下，买房一定一定要考虑的就是圈层，这个圈层不是说地理上的圈层，而是人际圈子的圈层。你买的不是房子，而是圈层。买什么样的房子，就会选择什么样的人做邻居，这是我一再强调的。

以前都说，买房看地段，可以说是最经典的房观。地段！地段！还是地段，这句房产大佬李嘉诚的名言，似乎可以回答购房者的任何问题，也可以让任何杠精闭嘴。但是，到底什么是地段？地段是哪些东西构成的？每个人都会有不同的理解，每个城市都会有不同的情况。

北上广，没有人会怀疑核心区的房价比郊区贵，核心区的房子比郊区值钱，地段只有两种-核心区和郊区，简单粗暴，也衍生出各种居住鄙视链。北京以前的初级鄙视链就是东西城区之间的，根本就没五环外的郊区什么事。但是在珠海这种新房癌，板块分割严重的城市，传统的地段论完全失效。

所以，各位想在珠海买房的朋友，尤其是外地的朋友，我今天把我认为珠海目前最有价值买房的顺序都给大家罗列好了！当然，我不是什么砖家，我只是一名在珠海摸爬滚打在珠海地产圈10年有余的地产媒体人！所以，我给大家的思路，大家认为有用的，就点个收藏关注，认为没什么用的，跟你的想法相反的，那你滑走就好了！

以下内容，仅供大家参考！！！

一、香山湖版块

近两年来，香山湖片区的火热让人不得不侧目。最大的原因就是：学区！！须谨记，学区房仍然是硬通货。

一手房稀缺，二手房价勇登全区最高点。尤其是有了双凤凰学区的加持和香山湖公园扩建之后，在市区基本上是难逢敌手，连老牌学区房——文园学区房，都难以与其匹敌。

从安居客的数据可以看到，香山湖片区的项目均价最高已经达到了5万/㎡，而文园学区多数项目均价还在2.6-3.7万/㎡的区间，最高的五洲花城均价4万/㎡。

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香山湖片区二手房报价

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其二，

香山湖版块的配套也是非常硬核的！！除了超级庞大的香山湖公园以及市区最热的学区房，香山湖板块的公共配套进入了全面的建设期。

占地24万㎡，投资7.38亿，将分2期建设珠海市儿童公园

一期为公园东侧区域，包括地下停车场及配套设施，建面约4.2万㎡；二期为公园西侧区域，建设内容包括：森林驿站、创意馆、仿古建筑、游乐设施、地下停车场等，建筑面积约3.3万㎡。

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珠海市民文化服务中心：

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▲图源：珠海发布

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▲珠海市民文化服务中心效果图

近日，市自然资源局发布《关于珠海市香洲区文化广电旅游体育局香洲区文化中心项目建设工程规划许可批前公示》：

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项目位于香山湖公园北侧，总用地面积13951.1㎡，总建筑规模约54832.63平方米，东侧为正方拿下的旅馆用地，需建设国际级五星级酒店。

根据控规图可知，该项目北侧建筑为4层剧院，负一负二楼为文化馆，南侧建筑为4层图书馆，负一、负二、第四层右侧为文化馆。

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从效果图来看，整体建筑灰黑为主色调，呈现岭南风味，待建成后妥妥又一网红打卡点。

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值得注意的是，据公开资料可知，香山迎宾馆项目将分两期建设，一期为展示区、独栋酒店；二期业态暂定为多层酒店。

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预计今年将投入使用的市工人文化宫及方志馆：

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▲市工人文化宫及方志馆效果图

以及已经动工的体育中心旧改之一的全民建设综合体：

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▲全民健身综合体业态分布

定位为文化+教育/科技的珠海传媒集团文化综合体（报业大厦更新），这里将打造全珠海最大的书城。未来与珠海市儿童公园相得益彰，无论学习还是玩乐，通通约15分钟步行抵达。

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▲珠海传媒集团文化综合体效果图

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▲效果图

最后，我们再看本次珠海正方兴格城市更新有限公司。

该公司由完成国企改革的格力集团下属格力建设公司，以及珠海市香洲正方控股有限公司旗下的正方更新公司共同出资成立，成立日期为2020年6月。

该公司将参与香洲北工业区更新改造，该旧改规划范围约45.19万㎡，预计建筑规模可达179万㎡，定位为集产业、商业、居住及公共空间于一体的城市有机综合体。

不难想象，未来香山湖板块将成大片发展，前景可观。

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无疑，这里将是新香洲的科教文化心脏，珠海最强宜居板块。

二、横琴新区

关于千亿基建的横琴自贸区，自诞生以来，关于它的话题，就从来没有少过！

横琴也已经迎来了最好的横琴时代：

横琴口岸工程，目前珠澳二地的口岸，已经正式通关，该关口具备24小时通关能力。

官媒宣预计保守通关流量可达22.2万人次，年通关量可达8000万人次。澳门单牌车多次增配名额，促使更多澳门人来横琴消费！

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最直接影响的，还是对横琴的人口导入和产业的落地，三大片区（商务服务片区、科教研发片区、休闲旅游片区）；七大产业（商务服务、金融服务、文化创意、休闲旅游、中医保健、高新技术、科教研发），其中，最有力度的还是医药和金融两大块。

中国紫檀博物馆横琴分馆，目前也已经正式开馆！法拉帝亚太中心（在建中）

旅游景点一应具全，珠海长隆、星乐度、珠海东方高尔夫球会、珠海横琴国际网球中心！

因为旅游景点多了，旅游的人多了，商业氛围也开始在横琴搞起来了！

励骏庞都广场、横琴购口岸商业广场、横琴中央汇美食广场、横琴镇美食街等。

商业多起来了，消费的人多起来了，横琴就业机会也多了起来：

横琴澳门青年创业谷、粤澳合作中医药科技产业园、横琴国际科技创新中心等等！

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不仅如此，在横琴就业的人多了，医疗教育就必需要跟上来：

教育：横琴一中、横琴一小、横琴首都师范大学横琴伯牙小学、哈罗礼德珠海横琴校区、珠海德威国际高中（横琴校区）以及横琴华发容闳学校、横琴容闳高级中学、澳门大学（横琴校区）

医疗：珠海市人民医院横琴医院，广慈医院（建设中）广州医科大学附属第一医院横琴医院(横琴新区中心医院)（建设中）

并且，现在的横琴，那叫一个高楼林立：梧桐树大厦、ICC横琴国际商务中心、横琴国贸大厦、横琴总部大厦、华融大厦、横琴国际金融中心、中国铁建大厦等等；未来据了解称，格力总部也要来横琴哟！

最后说一说：横琴金融岛，因为横琴未来将实行分线通关政策，一线关（横琴与澳门）的管理将放开，二线关（横琴与珠海）将管住，整个岛都是一个海关的特殊监管区，在这个区域内实行特殊的税收优惠政策，这种优势使横琴有望成为一个真正的“离岸金融岛”。

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横琴也因为“一线放开、二线管住”的“分线管理”特殊监管机制，目前正发挥横琴与澳门的硬联通优势！

现在的横琴，我们已经能够看到很多很多的港澳元素。

1、“扩大内地与港澳专业资格互认范围，推动内地与港澳人员跨境便利执业”。

2、跨境办公、跨境通勤、跨境医保、跨境创业、跨境科创、跨境执业、跨境政务、跨境维权一系列跨境创新举措深入实施；

3、全国首次采用“一次授权、分阶段适用澳门法律管辖”的做法，推动横琴口岸新旅检区域开通，实行“合作查验、一次放行”通关模式；

4、粤澳合作产业园、粤澳合作中医药科技产业园、粤澳跨境金融合作（珠海）示范区、珠澳跨境工业区等重大产业合作载体集聚效应不断显现；

5、在横琴、保税区注册的澳资企业累计3926家，是“十二五”末的11倍；

6、横琴本岛累计孵化491个澳门创新创业项目，是“十二五”末的5倍；

7、澳门居民在横琴购置物业8224套，大约4000名澳门居民长期在横琴生活；

8、横琴医院启用以来，服务澳门居民4.8万人次，平均每4位就医者中就有1位澳门居民。

9、横琴“澳门新街坊”项目正式动工，这是内地第一个专为澳门居民打造的综合民生项目，将提供约4000套住房，并推动澳门教育、医疗、社保、法律服务等民生配套延伸到横琴……

10、近2000名澳门居民在横琴办理内地社保

11、《关于鼓励澳门企业在横琴跨境办公的暂行办法》正式出台，全国首个跨境办公试点楼宇揭牌。在澳门取得合法营业资格，并在横琴新区澳门事务局备案后即可申请入驻，并给予办公场地租金补贴、人才租房和生活补贴。截至2020年底，共有横琴总部大厦、富力中心、保利国际广场、梧桐树大厦、横琴国际商务中心、横琴国际科技创新中心6座楼宇获批成为跨境办公试点楼宇，可供租赁的面积达40万平方米。累计183家港澳企业在横琴实现跨境办公，租赁办公面积超4万平方米，政策实施取得阶段性成效。

12、港澳人士购买珠海市内的一手房均可通过手机自助缴税。

13、横琴·澳门青年创业谷已成为港澳青年内地创业的优先选择之地，已累计孵化初创企业（项目）459家，其中澳门创业企业（项目）241家，香港创业企业（项目）13家。此外，横琴自贸区“智慧金融产业园”与“澳门现代金融服务基地”相继挂牌，截至目前，19家金融机构入驻横琴澳门青年创业谷，8家涉澳独立办公企业已入驻金融服务基地，共享办公企业10家。

14、澳门轻轨延伸珠海横琴线项目正式开工，届时可在横琴口岸与广珠城轨延长线（珠机城际一期，已开通）快速换乘，进一步完善澳门与内地城市及高铁轨道的便捷对接。

15、3月15日起，澳门机动车入出横琴配额增至10000个。值得一提的是，横琴上村、向阳、深井、三塘、四塘等5个公共停车场已率先启用新识别系统，今后通过一个APP即可为澳门单牌车主提供月卡办理、自主登记、一键导航等服务。

并且，国家发改委在就全国政协提案答复的函称，将研究探索在横琴建设澳门证券交易所，对建设“澳交所”再次释放出积极信号。

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其中明确提出，“研究在澳门建立以人民币计价结算的证券市场”、“探索建设澳门—珠海跨境金融合作示范区”。目前，澳门联合广东在横琴推动建设粤澳跨境金融合作（珠海）示范区，已吸引澳门大西洋银行横琴分行等十余家澳门金融机构入驻，在横琴注册的金融企业已有5000余家，为深化粤澳金融产业合作奠定了良好基础。

此前，澳门特首贺一诚发表2020年施政报告：争取降低澳门银行、保险等金融机构准入门槛，实现横琴与澳门之间资金自由进出。建设跨境人民币结算中心，研究探讨建设以人民币结算的证券市场，促进现代金融业发展。

如果，“澳交所”真的在横琴横空出世！

那横琴，将成为继上海“上交所”，深圳“深交所”、香港“港交所”之后，中国第四家证券交易所！

与另外三家不同，澳交所有着国家赋予的独特定位和任务：

第一，澳交所是以人民币计价的证券市场，而港交所是港币计价的证券市场。

第二，澳交所资金可自由往来，面向全球资本市场，而上交所、深交所则主要面对国内市场。

由此可见，“澳交所”将是国内首个以人民币计价，同时面对全球资本的证券交易所，是人民币国际化的关键平台。

澳交所承担着国家的重大战略，在大湾区也具有非同一般的意义，落子横琴更深刻地体现出珠澳融合的紧密性。

目前，广州已确定在南沙新区设立期货交易所，而香港和深圳分别已有港交所、深交所，加上珠海横琴的澳交所，粤港澳大湾区乃至整个东亚地区的资本市场大格局已然形成，放眼全球也是绝无仅有的黄金区域——由广深珠港澳五城组成。

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澳交所的成立，能为离岸人民币提供一个重要的回流渠道。去年1月到11月，澳门在内地的投资171.4亿美元，而香港早就超过了1万亿美元，澳门只是香港投资额的一个零头。

所以，澳交所的出现，可以解决回流的问题，同时，很可能成为人民币国际化征程中，非常重要的转折点，可以逐渐提升人民币在国际金融体系的使用率和影响力。

的确，横琴给了我们无限的想像空间！

三、科创北围

北围，位于唐家湾北部，北与中山市南朗镇接壤，南靠中珠景观渠，西以京珠高速公路为界。目前还处于不断开发建设中，出让地块较多，商业配套不足，各项目还没迎来收楼期。但是，科创北围的潜力，我都替大家提前先看出来了：

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规划确定了该片区的发展定位为湾区西岸枢纽发展极核、珠海市高新技术产业服务中心、高新区滨海综合型服务平台。

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北围规划区构建为“一核，一轴、四区”的城市空间结构形态。

一核：依托珠海北站，发展周边公共服务设施，打造面向交通、旅游、产业、生活的综合服务中心。

一轴：东西串联北围片区的城市服务轴。

四区：科创智造片区、综合服务片区、滨海居住＋商务服务片区、发展备用地。

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在产业上，北围的定位是“唐家的智能装备制造片区”。

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图自网络

这里有国机机器人产业园(ABB)、珠海城智大数据中心、汇金科技大厦、中以加速器、智谷圆芯广场、华金智汇湾创新中心、银河表计、兆邦智能、珠海地理信息产业基地等产业。

北围最为紧密的便是珠机城轨，珠海北站、唐家湾站就在旁边，一小时内可达广州。此外，离北围最近的还有金琴快线北延段（预计2022年开通）、深珠通道（规划中、公铁两用通道，铁道始于珠海北站）、广州地铁18号线（规划中）。

规划当中的广州地铁18号线延长线，若最终通过珠海北站接入珠海，届时珠海北站距离南沙32公里、距离横琴31公里，以规划160公里的时速，唐家去南沙仅需12分钟左右，去横琴、澳门仅需11分钟左右(乘车时间)。不过深珠通道、广州地铁18号线仍在规划中，短时间内还不会实现。

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事实上，科创北围在大湾区的地理位置非常优越，是咽喉地的存在，片区地位很高。

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由上图可知，沿海同属咽喉之地还有前海、南沙，都为国家级自贸区，战略起点非常高。

而深珠通道，让科创北围直接与深圳前海相连，使珠海跃升为价值极高的临深城市。

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为何临深城市能成为价值高地？

其中的原因，不外乎是由于深圳限购，热钱不断外溢，使得周边的临深城市均能分得一杯羹。

最典型的是，广州万顷沙作为最近深中通道连接线的区域，直接被深圳客拉升了板块的档次，房价超出了区域既得价格。

因此，科创北围作为直接相连前海的板块，资质更优、想象力空前。

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并且，前海二手房均价已突破10万/平，但科创北围板块价格目前尚处低位，深珠通道建成后，极有可能带来补涨。

商业配套方面，目前有大德世贸广场（在建）、高新宝龙城（在建，距北围2.1公里），均预计2021年使用。

现在的北围还处于早期开发中，可开发的地块较多，加上如此高质量的规划，可以预见高新北围的发展大有可为，随着规划的一步步兑现，将来这里的的价格自然会水涨船高。

四、航空新城

从2016到2021，金湾航空新城正经历从规划到布局的第5个年头。

5年的时间，航空新城一大批重点配套项目加足马力建设落成；众多实力房企争相拿地，纷纷在此落子布局；多个楼盘开盘后大受市场欢迎。

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| 金湾航空新城效果图

而最新的供地计划更是透露了关键信息：

4月6日，珠海2021供地计划发布，香洲主城区、高新科创北围、斗门湖心路等多个置业热门区域均有新增住宅用地。

而作为珠海西进布局的首站、城市副中心的金湾航空新城，今年也将挂牌出让两个地块，其中却没有涉及到任何住宅用途。

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2021年航空新城之所以没有出让涉宅用地的计划，很可能是真的没有地可挂了。

随着港珠澳大桥的通车，香港到珠海的通勤时间从原来的3个小时缩短至30分钟。再看港珠澳大桥延长线——洪鹤大桥，这一关键节点的打通使大湾区东岸到金湾的通勤缩短为约1小时，这一历史性节点无疑是助推金湾经济发展的强劲引擎。

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与此同时，金湾航空新城，作为珠海惟一同时拥有机场、港口、铁路、城轨、高速公路等海陆空立体交通网络的区域，城市交通建设正迎来高速发展期。金琴快线全线通车，珠海隧道正式动工，将极速接轨港澳琴等地，也为大湾区各地往来珠海提供了更为方便的出行方式。

在《十四五》中还提及，提升机场港口国际化枢纽功能。高水平打造区域航空航运枢纽，扩大与港澳合作参与国际国内物流通道等建设。加快修编珠海机场总体规划，启动珠海机场第二跑道建设，推动珠海机场开通国际航线，推进空港国际智慧物流园区建设。高标准建设国家综合运输体系重要枢纽港和全国沿海主要港口，加强智慧绿色港口建设，推进高栏港集装箱码头、深水航道、疏港交通基础设施建设，大力发展江海联运、海铁联运，推动高栏港综合保税区加快建设。研究谋划大湾区万山超级枢纽港。

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未来金湾的价值空间很大一部分是需要依靠横琴的带动，带动的关键要素在于金海大桥、珠机城轨二期、金海大桥二通道/三通道（远景）的建设通车。

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不容忽视的是，除了交通这张底牌，航空新城还有非常高的配套。

作为珠海产业西进、城市西拓的主阵地，航空城核心启动区凭借着六大中心（国际商务中心、市民艺术中心、产业服务中心、公共文化中心、青少年妇女儿童活动中心和奥体中心）的建成，将带领金湾航空新城逐步进入“寸土寸金”的时代。

金山公园、中心湖湿地公园等多元配套，已在珠海诸多住居板块中脱颖而出，除此之外还有三级甲等金湾区人民医院、金山公园和湿地公园、金湾一中等配套设施在此片区开设。

并且航空新城以航空、医药、新能源三大产业为主，吸引了约270家高新企业落户金湾。

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金湾航空新城，规划3所中学，5所小学，7所幼儿园，共15所。其中，航空新城小学、金湾中心第一小学（省一级学校）、珠海实验中学已投入使用，满足9年义务教育需求。

还有金湾华发商都、金湾宝龙城，二大商业巨头，进驻于此！加上这个片区，已经开发一段时间了，片区非常成熟，所以这个地方，未来一定是西区人气最旺的地方！！

在售崇峰壹号院、中海十里观澜、鹏瑞金玥湾、海玥湾、龙光玖誉湾、碧桂园华发滨海天际几个项目不管是在品牌塑造、小区规划、还是产品设计上均是按照豪宅标杆进行塑造，均价已突破3w+。

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而还处于在建待售状态华发天茂、卓越旭辉、粤海这几个项目，作为航空新城最后几个住宅项目，后面大概率同样也会是几个高品质标杆项目。

这些项目价值在于宜居性和保值性，未来也会是西区改善型和外地度假型客群首选。

所以看到这，你们看懂了没？