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自从杭州行政区划调整以来，被提及最多的段子就是上城丁桥，这个万年刚需板块终于实现了之前的梦，龙湖武林上城开盘时的嘲笑者被狠狠的打脸了。

作为主城区的重要组成部分，丁桥以上城区的身份公布与众，这个身份其实已经表明了它的价值，作为新一线最有力冲击者，大杭州概念才是发展的主流，丁桥还有上升的机会。

本文重点：

1.丁桥板块概况

2.丁桥核心区块

3.丁桥长睦区块

4.同协路区块—丁兰新城

5.丁桥板块攻略（附：丁桥板块楼盘信息一览表）

01 丁桥板块概况

丁桥新城位于杭州市的东北角，东临临平区、西接拱墅区、南连沪杭高铁和笕桥机场、北靠皋亭山，距市中心约为10公里，地处杭州主城区、副城临平、钱塘区的之间，是链接各区域，承接各区位的重要交通枢纽。

自新世纪以来为进一步促进城北区块的发展，多次对该区块基础建设、交通设置、商业地块进行有效投入，计划打造成中央生活区，将构建以生活居住为主导，以文化教育为依托，以休闲娱乐为补充的现代化优质居住新城，大力拓展创意产业提升的城市核心竞争力，打造生活品质的创新典范区。

但其实到现在在很多人眼里，丁桥依旧属于刚需聚集地，最主要是它的前期定位造成的。从杭州经济适用房政策实行以来，丁桥是该政策落实的最大板块载体，丁桥作为杭州最大的经适房板块确实令它很受伤，丁桥景园、丁桥家苑、大唐苑、农港苑、阳光逸城、北城铭苑、久睦苑、长睦苑等多个保障房项目，占据了丁桥大量的地块，特别是部分开发较早，规划较为落后，部分经济适用房、安置房直接占据了丁桥整个区块的中心位置，造成整个板块给人比较低端的感觉。

02 丁桥核心区块

丁桥核心区块是丁桥镇演变而来，开始开发时板块内都是以农居房和经济适用房为主，我们熟知的丁桥兰苑、丁桥大唐苑、丁桥景园等小区就是经济适用房的代表，直到2007年广宇进入丁桥，才正式拉开了商品房市场的序幕，但因当时经济适用房制度依旧存在，整个核心区依旧是以商品房、经济适用房、回迁房共同建设的格局，在这阶段里丁桥一直是杭州主城区板块内楼市末端，2014随着撤销丁桥镇建制，行政区域终于划归江干区直辖，设立丁兰街道办事处，真正融入杭州购买范畴，但房价依旧有低于万元的存在，严重拉低了板块定位。

2008年广宇上东城以均价8000元/㎡首开，让丁桥第一次进入购房者的视线，丁桥核心区正式走向商品房之路。

2009年天阳观筑首开均价8500元/㎡首开，当日热销90%。同年，联合格里以同样均价首开，当日房源全部售罄。

2010年广宇上东臻品、上东名筑两大楼盘相继首开，均价已经拉升至12000元/㎡左右，广宇系全面发力，可能现今市场广宇依旧逐步淡出杭州楼市平台，但在当时广宇实力不容小窥。同年冠宇隽园、丁桥颐景园也相继首开，丁桥终于迎来全面商品房时代。

2011年改善级楼盘中豪四季公馆、昆仑天籁以均价12600元/㎡、14000元/㎡首开，在杭州行情到达顶峰时，也将丁桥板块的市场推向了高峰。

2012年广宇系又一楼盘东承府首开，可惜天不随人愿，丁桥因为当时杭州行情进入下行期被打入了谷底，该楼盘的命运可以说是十分坎坷，直到2016年现房时依旧有尾盘在售。

2014年广大融城印象以丁桥刚需学区三房起价9999元/㎡逆势首开，丁桥价格跌破万元。

2015年天阳明朗携90方3房2卫带独立储藏室、独立衣帽间的户型，118方四房二卫的经典户型首开，进一步打响了天阳户型专家的名号。

03 丁桥长睦区块

长睦区块作为丁桥板块内的三大区块之一，最早是承接核心区趋于饱和的经济适用房向东延伸的载体，是杭州主城区的重要大型居住区之一。规划东至学堂港，南至沪杭铁路，西南至绕城高速公路，西北至上塘河，总面积287.96万平方米，打造实现以生活服务和旅游服务业为主要方向，形成环境整洁、设施配套、布局合理的大型品质居住区。

该区块地处于丁桥核心和星桥之间，这两大区块的发展态势都比较弱一定程度上拖累了长睦的发展，作为杭州主城区为数不多绕城高速以外的区块，属于杭州主城区较为偏远的区域之一，配套设施都有待改善。

2013年随着丁桥核心区块开发建设的逐步饱和，开发商开始将目光转移至长睦区块，城发云锦城以均价10000元/㎡逆势首开，同年保利罗兰香谷首开当日更是打出起价8999元/㎡，存五万直接锁定房源，开发商前期垫付资金，一年零首付购买希望能够吸引购买者。

2015年新城红郡、卓越蔚蓝领秀相继首开，卓越蔚蓝领秀精美优质的玻璃幕布外立面成为了整个长睦区块的标杆代表楼盘。

2017后卓越蔚蓝领秀二期、卓越蔚蓝领秀三期、杭房御东方、卓越明熙府相继开盘也预示着从单纯经济适用房转变为各大品牌开发商深耕之地。

04 同协路区块—丁兰新城

丁桥东片的核心区块早期规划重视度不够，经济适用房、安置房导入了大量中低端人口，造成商品房布局较少，配套较少，城市界面单一，能级定位相对偏低，同时因为开发时间较早地块都已被住宅占据，如果搭配中高端的商业配套与生活配套资源，为了解决该因素，丁桥区块开始向西发展，向同协路区块方向进行重新全面发展就此——丁兰新城开始出现人们眼帘。

丁兰新城的成立，就是希望彻底摘掉“丁桥”这个代表刚需名词的帽子，它是板块的崛起升级象征，丁兰新城将不再单单扮演一个居住卧城的功能，而是集产业工作、生活娱乐、消费休闲相互融合的一体化综合性中高端新城。

2013年龙湖名景台13800元/㎡逆势首开标志着开发商正式踏入同协路区块。

2014年行情继续低迷，中旅城仕公馆以89方封顶11999元/㎡低开，天阳晴朗最低11000元/㎡，同协路区块进入价格战模式。

2015年远洋香奈首开，板块内中旅、龙湖、远洋等大牌开发商齐聚，同协路区块进入各大开发商视野。

2016年龙湖再下一子，定位改善楼盘的龙湖武林九里小高层、洋房首开，板块能级逐步提高。

2017年绿都汀蘭府首开，作为第一个丁桥精装盘备案毛坯价18942-26825元/㎡，装修价6000元/㎡，它不仅仅开启了丁桥精装模式，也打开杭州精装修破限价赚钱新模式，至此全杭州精装修全水时代出现。

2019年自带双IP的神盘龙湖武林上城首开，作为龙湖天街TOD项目，它对丁桥的意义不单单是一座商场这么简单，可以说是对板块商业配套的一次重塑，对板块购买力的认可，再加上一度带有喜感的“上城”标签，在当时非常令人瞩目。

2020年电建泷悦华府、天阳融信东寰名邸两大现房项目双双首开，中签率基本维持个位数之间。

05 丁桥板块攻略

板块星级：★★★

虽然因为历史因素造成板块上限提升相对困难，但随着杭州的快速发展丁桥板块正在变得越来越重要，特别是杭州行政区域的调整丁桥板块由江干区变为上城区这不单单是名字上的修改，内在的更是对于区块价值、交通、教育资源的整体整合，现今的丁桥板块集山姆会员店、龙湖天街、桃花湖农贸市场、三号线地铁等各项利好加持，搭配距离钱江新城CBD核心、钱江世纪城沿江核心、武林广场老核心优质的通勤的范围，最主要丁桥板块相比九堡拥有一个很大的优势，那就是在该板块内丁兰新城还有大片土地可供开发，这将大大提升丁桥板块的能级，相信丁桥可以抓住这次历史机遇后必将浴火重生。

学校配套：

采荷一小丁信小学、采荷二小丁荷小学、采荷中学丁荷校区等环伺

交通配套：

版块内有地铁3号线，可以直达武林，比较适合武林上班的。其余的就要转地铁啦。

地面交通先天不足。现状是通过留石快速路、秋石快速路和主干道机场路、同协路、沈半路、东新路连接主干道。不足是受周边限制太大，东南侧笕桥机场和铁路线、西北侧半山、中间还有绕城高速通过，地面交通可选择的方向就比较少了。

生活配套：

商业有丁兰广场和物美超市；还有就是龙湖武林上城的商业部分即龙湖天街。

医院有市中医院丁桥院区，三甲配置，头疼脑热不愁。

购房指南：

①板块新盘

目前丁桥板块内新盘项目最主要集中在长睦区块和同协路区块上，长睦区块作为定位刚需的区块价格相对亲民，而同协路区块（丁兰新城）则是丁桥未来整个中心，是链接主城其他板块重要通道和板块门面，定位较为高端，后续丁桥的整体发展上限也依靠它了。

就可供应的楼盘来说，长睦区块暂时仅有杭房城发润如园，就杭房的操盘水平来说还是不错的，可惜区块位置在长睦确实有点浪费了。同协路区块（丁兰新城）可售新盘是华侨芳菲与城、电建悦安嘉府这两个，就目前来说改善购买力暂时认可度还不高，最主要是地铁配套、天街配套都还没正式开通，行情的热度也还需时间，在行情的促进下和配套的加速推进下，后续还是有一定空间的。

②板块二手房

杭州行政区域对丁桥的触动很大，但仅仅促进丁桥的成交量的上升暂时对价格的影响并不大，主要是丁桥给人的定位依旧以刚需为主，主要购买力也集中在150-250万之间，购买者自身财力的因素大大影响了板块崛起的速度，丁桥板块现在在售的二手大部分还停留在27000-33000元/㎡，部分头部次新基本在36000元/㎡左右，随着行情热度的加深以绿都汀蘭府、电建泷悦华府、天阳融信东寰名邸为核心的标杆盘预计会陆续站上42000元/㎡，板块内其他商品房逐步会站上35000元/㎡。

③板块投资建议及未来的两年价格预测

丁桥板块不缺人，不缺消费，不缺店面，如果要论板块成熟度的话其实丁桥属于成手性板块的。但它的成熟是建立在大量经济适用房与安置房基础上，伴随着一次次经济适用房的建设摇号入住，人口和消费力越来越多，越来越强。但丁桥非常缺中高端人口、中高端商城、中高端消费力，近几年大量开发的商品房，即将开业的龙湖天街会慢慢的填补这方面的缺失。

现在的丁桥正在逐步崛起，皋亭山、千桃园、桃花湖公园等优质的景观资源，采荷教育集团、浙大附中等优良的教育资源，地铁3号线、同协路的优良的市政配套设施，市中医院丁兰分院和新城体育中心医疗健身场地都在提升其自身的气质。

伴随着板块界面的提升与居住品质的强化，丁兰新城逐步替代丁桥作为代名词后，对丁桥的误会消失，行情马上会到来，特别是作为TOD项目龙湖武林上城交付预计板块的认知重塑将全面点燃，龙湖武林上城可以站稳50000元/㎡。

而拥有各位经济适用房、较老房龄的丁桥房东们建议趁着这波行情尽快置换，这类房子无论是户型、居住环境、外立面、楼道公区上都不占优势差距会越拉越大，只有尽快置换才能保护自身的资产安全。