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写在开头：楼主来北京5年，靠着自己牙缝里挤出来的18W和老父亲的170W作首付，在北京勉强上车一套不到400的小两居，目前月供1W1。楼主本人是做记者的，持北京工作居住证，最终在梨园地区上车。

从2019年4月开始专注于通州楼市，踩盘100+套，下面是我买房期间的踩盘回顾。为方便阅读，文章中提到的价格皆为现在（2021年底）的价格，本篇是潞苑地区（运河地区踩盘日记链接附在文末，果园梨园片区还在写）。

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1994年，阿甘穿一身白色西装，坐在长椅上向路人讲完了自己的故事。他说：“人生就像巧克力，你永远不知道下一颗是什么味道。"这句话也像极了在通州潞苑买房。

在潞苑地区买房就是一场人生的豪赌。

潞苑是天使，也是恶魔，它离万众瞩目的运河商务区近在咫尺，又远在天边。“搏一搏，单车变摩托”的翻身神话可能在这里上演，“三五瓶，逼两拳，打多打少是个缘”的人间惨剧也不会在这里缺席。买定离手之后，心底那句“命不由天”到底是你的人生缩写，还是自我安慰？

这个答案，将会在10年之后揭晓。

01.踩盘记录

先说一下自己在潞苑看过的盘：金地格林格林，翠福园，运河铭著（新盘），K2清水湾，中建雅颂居，华龙小区，新潮嘉园。其中认真考虑过买的小区分别是金地格林格林、K2清水湾、中建雅颂居。

金地格林格林有两个很大的优点，一个是便宜，另一个就是优质的物业，还有就是房龄新。

（金地格林格林）

物业没什么好说的，金地自己的物业，全国有名的优质物业之一。这里的物业费高达5快，但它绝对有收这钱的底气。

小区是2013年的次新房，现在是2021年7月，这个小区已经出来了一批满五唯一的小两居，售价大多集中在330万上下（75平，全南向）。

但是，金地格林格林的缺点跟优点一样明显，位置偏僻、紧邻火葬场、周围有大量高压线。

小区北面有一条大街名叫潞苑北大街，好巧不巧，这里就是通州划定的155平方公里核心区北面的分界线。也就是说，小区位置如果再往北挪个几公里，就会挪出副中心范围。这个位置目前还没有地铁，离它最近的地铁站是6号线物资学院站，距离足足有4公里，百度地图显示步行需要50分钟，开车也要10分钟。周围2公里内有地铁站的规划，但落地需要等到2027年左右。

小周周围的火葬场和高压线听中介说都会移走，具体是火葬场搬迁，高压线入地。但我在网上查到，火葬场搬迁的传言最早从2015年就开始传，一直到现在仍没动静。而关于高压线入地，本人打听到有关部门刚刚在这批高压线上花了一笔大钱，所以近几年将这些高压线再进行处理似乎不太现实。

K2清水湾是潞苑区域的明珠，是区域内相对高端的盘之一，毕竟在这里单价能卖到5W4的小区屈指可数。

（K2清水湾）

它是2012年的次新小区，绿化相当不错，走进去甚至有“一步一景”的园林感觉。而且这个小区门口的安保也很严格，配得上“改善盘”的定位。而且K2一般都会送一些面积，这也是此盘的有点。

说实话，这个小区一进去确实很惊艳，有年轻人喜欢的那种“高级感”。但是，单价贵是我绕不过去的坎。清水湾南向的两居多在80平左右，目前售价在450W左右。当然，价格贵不是产品的问题，是我的问题，然而这个“贵的东西”并不是“唯一的缺点就是贵”，它还有个很要命的缺点——户型差。

清水湾的楼大多是塔楼或者板塔结合，奇奇怪怪的户型数不胜数。看介绍似乎是西南向，但你看户型图可能会发现朝南的只是次卧的小窗户而已。最奇葩的是，当时去看房时中介带我看了两个“K字形”的户型，要多奇葩有多奇葩，虽然价格相对便宜，但买来砸手里是大概率事件。

中建雅颂居，当初关注它就是因为便宜，非常便宜。

（中建雅颂居）

小区目前单价3W3，满五唯一的90平的全南两居只需320万，而且有的户型客厅还带个大大的落地窗。

不过小区便宜是因为当初是“两限房”，所谓两限是指低于市场价出售给中低收入家庭，且限套型(90平以下)普通商品住房。这类房子价格便宜，但房屋质量让人不咋放心。并且这个小区也是我看过的小区里最偏的一个，且未来附近两公里内也没有地铁站规划。目前周围全是工地和荒地，小区观感实在不咋地。

剩下的华龙、翠福园，运河铭著、新潮嘉园在这里简单说一下。

华龙80平的两居价格279W，106的三居390万。这个小区房龄是上述几个小区里最老的，建于1998年。不过小区门口有地铁站规划，2025年左右会有地铁。

翠福园紧挨着金地格林格林，所以金地的缺点它都有。小区是2005年的房子，是回迁房和商品房混合。低层板楼，得房率高，没有电梯，户型还行。

新潮嘉园是北京5中通州分校的学区，但这个小区除了这个没有给我留下太大印象。北5通州的教学质量还需时间验证，这也是名校分校的普遍情况。

最后说一下运河铭著，这是上述几个小区里唯一一个新房项目，位置也是紧挨着金地格林格林，所以紧邻高压线火葬场、公共交通不便的缺点它也有。这个小区品相看着不错，但最小的户型是100平的两居，价格在450左右。

02.潞苑板块的优势

潞苑板块的优势和弱势都很明显，这里先说优势。

首先吗，潞苑最大的优势就是便宜，这个优势是显而易见的。

其次谁都不能否认，潞苑板块离通州人气极高的运河板块非常近，就相隔一条运潮减河和通燕高速。可以想象，日后当运河板块发展起来，承接外溢红利的不二“人选”就是潞苑。

（减河）

第三，潞苑地区的规划也是极具想象空间的。通州科技馆、通州青少年宫、友谊医院、清华大学金融学院培训基地、地铁M101、M102等都已落地或将在5年内落地。并且，位于潞苑地区的通州火葬场最近也传出了搬迁的消息。

从商超到医院到教育再到地铁，这个板块里的规划一样不缺，且规格都不小。因为此地之前发展相对滞后，建设阻力也小了很多，可以说从规划图上来看。

03.潞苑板块的劣势

之所以说买潞苑是个赌局，就是因为潞苑的这些缺点。

首先，潞苑地区的规划是没问题的，但落实到什么程度是有问题的。前文所说的清华大学金融学院培训基地，在落地之前盛传了好久"清华大学要把五道口金融学院全部搬过来“，但最终搬过来的只有一个培训基地。这样的事情以后还会发生吗？笔者并不能确定。

第二个很重要的原因是，潞苑片区看似离运河板块很近，但其实“很远”。两个片区物理距离上近其实并不算什么，读者朋友可能有这样的生活经验：一条街左侧和右侧的人流量就不成比例，街头和结尾的人流量也有很大差别。这种情况是有可能在潞苑板块发生的，至于原因，是因为隔开两个板块的界限太特殊——一条河与一条高速。在城市发展规律当中，被这两个东西所隔开（尤其是高速）的片区，资源外溢都会受到很大影响。

（通州地图，红框为运河大概区域，绿框为潞苑大概区域）

第三，这个片区目前住起来真的不方便，比现在的运河板块还不方便。所谓“规划极具想象空间”的另外一层意思就是“这里现在啥都没有”，而这也是此板块便宜的根本原因。

以上就是我个人对潞苑板块的看法。

（运河板块链接：https://zhuanlan.zhihu.com/p/333859044）