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JR都不喜欢墨迹，全程不墨迹，简单明了。（需要了解北京各个楼盘的可以沟通）

先说这个七折是含水分的，一开始开盘就有优惠，刚开盘的时候最多的这种140平米的成交价格在1100万左右(说的都是中高楼层的，非特殊楼层)。现在成交价格在1000万左右。1000/1100=0.909折。去年十月份开盘，一开盘卖的非常好，然后开发商有点飘，价格微微上涨，140的经典户型成交价格涨了50~70万。然后成交开始放缓。

在来聊下为啥现在开始降价销售，首先肯定是开发商为了尽快出售。

几大主要原因：

1.大环境，今年年初还行，四月下旬市场开始放缓。

2.因为一些所谓的“国际”原因，所以希望尽快变现。

3.马上黄渠和褡裢坡新出的楼盘《金茂满曜》、《保利朝观天珺》。还有朝青出的新地块，竞争比较大。

这是几个大的主要原因。

一般来说这种操作简直是脑溢血做法，近期可以参考的是《京投发展.北熙区》让老业主围了售楼处，惊动建委，封了售楼处，约谈。让低价买的客户都退了，还是维持正常价格出售（当然现在还是能打折，但是单价6万出头肯定是没戏了）。败了口碑，也没有拉动现金流。

御翠园这波做的比较好的就是真的给老客户退钱啊，基本上把差价都退了（这点真牛）。

尽量简短的说下楼盘的优劣势。

优点：

1.位置！！！位置！！！位置！！！

2.单价！

3.口碑！

4.现房！

5.户型差异（这个位置还有新房联排）。

缺点：

1.上世纪的户型，浓浓的年代感（不是占这个位置，这户型都被喷死）。

2.得房率，在新出的得房率88起步的年代，这个楼盘得房率低的吓人。

3.2001年的拿地，比周边的次新小区没有太大的优势（泛海国际、金隅凤麟洲、润枫水尚）。

4.毛坯交付（这个就有点模糊了，有些是希望毛坯省的砸了重新装修，有些是想拎包入住，看个人情况划分在优点还是缺点）。

下划线，接下来就是一些楼盘的大概资料，有需求的客户看，没需求的就可以退出了。

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【项目概况】

开 发 商：和记黄埔地产(北京朝阳)有限公司

占地面积：约9.7万㎡

建筑面积：约24万㎡

容 积 率：2.5

绿 化 率：约30%

得 房 率：高层约79%-82%

物 业 费：高层6.5元/㎡，别墅8元/㎡

建筑类型：高层（16-18F）

联排（地上三层，地下挑高6.6米)

产品规模：26栋楼共1252户

高层1024户、联排228户

产品面积：高层140㎡、185㎡；

联排345㎡

产品价格：高层单价7.5-8万；

联排套总价约2760万元起

交付标准：毛坯

交房时间：2025年6月30日

物业服务：家利物业

项目位置：北京市朝阳区姚家园东里1号院

户型图片没有办法发到帖子里，大家有需要的评论区看下。